Update: Mieterschutzverordnung

Bayerische Vermieter aufgepasst: Welche Auswirkungen hat die nachgebesserte, rechtskräftige Mietpreisbremse?

Rückblick: Im Jahr 2015 ist die Mietpreisbremse erstmals Inkrafttreten, doch mit der Einzelfallentscheidung des Münchner Landgerichts in 2017 wurde diese mangels Begründung für unwirksam erklärt. Seitdem herrschte Unsicherheit auf Vermieter- und Mieterseite.

Seit 07.08.2019 gilt nun die neue, nachgebesserte Mieterschutzverordnung in 162 bayerischen Städten und Gemeinden.

Hier gelangen Sie direkt zur „Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung ─ MiSchuV)“ des Bayerischen Staatsministerium der Justiz.

Was sie besagt und auf was Vermieter und Mieter künftig achten müssen, erfahren Sie hier:

Die Mietpreisbremse schreibt vor, dass in den erfassten Kommunen die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Hiervon ausgenommen:

  • Neubauten, mit Nutzung nach dem 01.10.2014
  • Modernisierung nach dem 01.10.2014
  • Der Vermieter kann eine Miete bis zur Höhe der Vormiete verlangen, wenn der Mieter bereits die überhöhte Miete zahlte

Voraussetzungen für eine Ausnahmeregelung:

  • Vermieter müssen seit Januar 2019 unaufgefordert die Miethöhe vom Vormieter offenlegen – das heißt, die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt, wenn der Vermieter eine Miete verlangt, die über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
  • Der Vermieter muss vor Vertragsabschluss den Mieter informieren, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregelung er Gebrauch macht. Zum Beispiel: Modernisierungsumlage.

Tut er das nicht, kann der Mieter die unzulässig hohe Miete formlos rügen. Im Prinzip genügt ein Schreiben mit dem Satz: „ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“. Ab dem Zeitpunkt der Rüge hat der Vermieter die zu viel bezahlte Miete zurückzuzahlen.

HINWEIS: Unter die Mietpreisbremse fallen in Bayern nur Mietverhältnisse, die ab dem 7. August abgeschlossen wurden!

Weitere Inhalte der Mieterschutzverordnung:

KAPPUNGSGRENZE RUNTER

Der Vermieter kann im bestehenden Mietverhältnis vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

  • dies nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen ist und
  • die bisherige Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Die Miete darf sich aber innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).

Abgesenkte Kappungsgrenze nach der Mieterschutzverordnung seit dem 7. August 2019 in 162 Städten und Gemeinden.

KÜNDIGUNGSSPERRFRIST RAUF 

Zudem verlängert sich die Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung, d.h. bei der Umwandlung von vermietetem Wohnraum in Eigentumswohnungen.

Erwerber können den Mietern erst nach Ablauf von zehn Jahren (bislang waren es drei Jahre) seit der Veräußerung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen.

Diese Frist verlängert sich in bestimmten Gebieten – in Bayern seit dem 7. August 2019 in 162 Städten und Gemeinden – auf zehn Jahre.

Quelle und Information: Bayerisches Staatsministerium der Justiz.

 

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